Dobânda scăzută la creditele bancare a făcut ca în ultimii ani tot mai multe persoane să își dorească să achiziționeze o locuință. Din păcate, cererea mare și oferta tot mai limitată au făcut ca supralicitarea să devină ceva normal în ultimii ani, în orașele mari ajungându-se la sume de peste 50.000 de euro peste prețul de cumpărare. 

Acestea fiind spuse, merită să te aventurezi pe piața imobiliară în anul 2022? Ca persoană care s-a încumetat să facă asta în ultimul trimestru al anului 2021, reușind să atingă această țintă în aproximativ șase luni de zile, pot spune că da. Dar e nevoie de perseverență și de foarte multă răbdare. Menționez că acest articol are în vedere cumpărarea unei locuințe deja existente, în care a locuit cineva cel puțin un an. Dacă doriți să cumpărați o locuință nouă (deja construită sau în curs de construcție), lucrurile pot sta diferit.

Iată pașii pe care trebuie să îi parcurgeți pentru cumpărarea unei locuințe:

     1. Procurarea sumei care să acopere cheltuielile pentru achiziționarea locuinței

Chiar dacă optați pentru obținerea unei credit ipotecar, aveți nevoie de o sumă de bani care să acopere cheltuielile pentru actele notariale, impozitul de 2% din valoarea casei (dacă aveți mai puțin de 35 de ani, nu plătiți acest impozit), onorariul consultantului financiar, al evaluatorului și al agentului imobiliar (dacă ați apelat la unul) și eventual pentru raportul întocmit de un expert în construcții (bouwkunde rapport) dacă ați solicitat așa ceva. Toate acestea însumează circa 10000 – 15000 de euro, pentru o locuință de maxim 270000 de euro. Acești bani nu pot proveni de la oricine, pentru că intră la datorii pe care va trebui să le restituiți la un moment dat, lucru care va afecta valoarea creditului pe care îl puteți obține. Pot fi bani economisiți (va trebui să dovediți asta cu un extras de cont din ultimele 3-6 luni), pot fi bani ce provin din vânzarea unei locuințe, câștig din propria afacere, bani proveniți dintr-un împrumut bancar (e nevoie de o copie a contractului respectiv), bani primiți cadou de la părinți (e nevoie de o declarație din partea părinților), bani proveniți dintr-o moștenire (e nevoie de o dovadă), bani câștigați la un concurs/cazinou/loterie etc.

Aș vrea să fac o precizare în cea ce privește banii primiți cadou de la părinți. În Olanda, părinții pot oferi cadou copiilor lor o sumă de maxim 106671 euro pentru achiziționarea unei case, (nu neapărat într-un singur an, poate fi împărțită pe durata mai multor ani, atâta timp cât nu se depășește pragul de 106671) cu condiția ca vârsta copiilor să fie între 18 și 40 de ani. Pentru această sumă nu este nevoie să plătiți impozit. Dacă ați depășit vârsta de 40 de ani, puteți primi doar 5677 de euro fără să fie nevoie să plătiți impozit. În cazul în care părinții doresc să vă ofere mai mult, acest lucru e posibil, dar se plătește un impozit de 10% pentru suma respectivă (exclusiv acei 5677). Nu imediat, ci în momentul în care depuneți declarația anuală la Finanțe.

Acest pas este foarte important, deoarece în momentul în care solicitați creditul ipotecar, vi se va cere un extras de cont pe ultimele 6 luni, nu puteți spune că aveți banii respectivi, ci trebuie să și dovediți asta. Cel care vă oferă banii va trebui să facă o declarație în care să menționeze că vă oferă acei bani cadou.

     2. Găsirea unui consultant ipotecar (hypotheekadviseur)

În momentul de față, nu poți cumpăra o locuință în Olanda fără a apela la un consultant ipotecar. Costurile variază între 1500 și 3000 de euro. Se face o primă programare pentru a vedea, în funcție de venituri, ce sumă puteți împrumuta. Această primă vizită este gratuită. În cazul în care vă răzgândiți pe parcurs, nu trebuie să plătiți nimic pentru această primă întâlnire.

     3. Contractarea unui agent imobiliar

Acest pas este opțional, dar, din punctul meu de vedere, foarte recomandat. Experiența unui agent imobiliar e de mare preț chiar dacă se găsesc foarte multe informații de valoare și pe internet. Și se dovedește cu atât mai valoroasă când vine vorba de negociere și de multitudinea de acte ce trebuie citite și semnate în momentul cumpărării, dat fiind că nu toate au un limbaj accesibil. Există și agenți imobiliari specializați doar pe cumpărare (aankoop makelaars) și bine ar fi să găsiți un asemenea agent, însă majoritatea fac de toate ca să zic așa, altfel spus au experiență și pe vânzare și pe cumpărare, dar și ca evaluatori.

     4. Găsirea unei locuințe

Începând cu acest pas, pregătiți-vă pentru un mix de serotonină, cortizol și adrenalină, pentru că ce urmează e mai ceva ca o cursă în Baron, cea mai căutată atracție din binecunoscutul parc de distracții olandez Efteling. Nu lăsați totul în seama agentului, căutați și voi în mod activ. Cele mai cunoscute site-uri olandeze cu case sunt funda.nl, huislijn.nl, pararius.nl și jaap.nl. Vă recomand să le accesați de câteva ori pe zi, pentru că dacă nu reacționați în primele ore, sunt șanse să nu mai fiți sunați pentru a programa o vizionare. Casele sunt cel mai adesea adăugate pe site-urile de mai sus în primele ore ale dimineții (9.00-11.00) sau în ultimele ore ale după-amiezii (16.00-17.00). Există și proprietari care aleg să își vândă casa fără a apela la un agent și postează anunț pe Marktplaats sau pe Facebook, deși sunt șanse să găsiți case și așa. Încă un lucru pe care noi l-am făcut și care ne-a oferit un avantaj a fost să ne abonăm pe site-urile diferitelor agenții imobiliare din zona pe care o aveam în vizor. Este gratuit și avantajul este că unele agenții (nu toate) trimit persoanelor abonate oferta cu casele care vor fi scoase în curând la vânzare cu o zi înainte de a fi postate pe site-urile menționate mai sus. Întrucât cererea este în acest moment foarte mare și oferta redusă, majoritatea agenților fac 10, maxim 15 programări pentru vizionare, restul nemaiavând șansa să vizioneze casa, așa că acest detaliu poate face diferența. În plus, dacă suni printre primii, ai șansa să alegi intervalul orar care îți convine.

     
5. Vizionarea locuinței

Sunt multe detalii pe care mulți dintre căutătorii de case le trec cu vederea și au de pierdut mai târziu. La ce trebuie să fii atent în timpul vizionării?

  • anul construcției. Casele construite între 1920 și 1945 sunt, contrar așteptărilor, case construite din materiale de calitate foarte bună, însă sunt prost izolate și pot presupune costuri ridicate pentru a înlocui instalația electrică, țevile de apă (care pot fi din plumb, extrem de dăunător sănătății) și rețeaua de canalizare. Multe dintre aceste case nu au geamuri duble, verificați întotdeauna acest aspect. Casele construite între 1945 și 1970 sunt de o calitate mai proastă decât cele de dinainte de război.  Între 1965 și 1981, pentru fundația caselor s-au folosit plăci prefabricate din beton la care se adăuga clorură de calciu pentru a obține o uscare rapidă a betonului. Dezavantajul este că, în timp, se poate produce o deteriorare a betonului, care va afecta fundația casei. Verificați așadar dacă locuința respectivă are Kwaaitaal sau Manta grondvloer. Și chiar dacă e vorba de o asemenea fundație, nu e neapărat ceva rău. Dacă în momentul cumpărării, așadar la mai bine 50 de ani de la construirea casei, nu se constată daune – aici aveți nevoie de părerea unui expert în construcții (bouwkunde expert) -, șansele ca acest lucru să se întâmple în următorii 10-15 ani sunt reduse. În casele construite în perioada menționată mai sus e posibil să existe azbest, verificați acest aspect, deși agenții imobiliari au obligația să declare acest lucru în momentul vizionării. În  perioada 1980 – 1990 s-au construit locuințe aproape exclusiv la cerere, acordându-se o atenție deosebită izolării. Există șansa ca și în aceste locuințe să se fi folosit azbest, întrebați agentul/proprietarul în momentul vizionării. Locuințele construite după 1990 sunt de o calitate foarte bună, iar costurile de întreținere sunt reduse. Doar că nu se găsesc prea multe asemenea case pe piață în momentul de față. 
  • Clasa de energie a locuinței (energielabel). În vremurile actuale, consumul de energie este un aspect foarte important, prin urmare verificați ce clasă de energie are locuința respectivă. A și B sunt de preferat, C și D sunt încă rezonabile, E, F și G sunt de evitat.
  • Geamurile. Verificați întotdeauna dacă locuința are geamuri duble și ce fel de tâmplărie are (cea de lemn necesită o întreținere mai riguroasă). De asemenea, fiți atenți la pereții de lângă ferestre, pentru a depista mucegai sau eventuale urme de umezeală.
  • Terenul. În cazul în care optați pentru o casă, interesați-vă dacă terenul pe care se află casa este în totalitate proprietatea vânzătorului. Există case la care o porțiune din teren este în proprietatea primăriei sau la comun cu un vecin.
  • Instalația electrică. Mai ales la casele mai vechi, acesta e un detaliu important. Schimbarea instalației electrice poate fi destul de costisitoare, nu neglijați acest aspect.
  • Spațiul de acces de sub casă (kruipruimte). Lângă ușa de la intrare, există un spațiu în care ar fi bine să vă uitați în momentul vizionării (dacă optați pentru cumpărarea unei case și nu a unui apartament). Mai ales în zonele aflate în preajma apei, există riscul să fie acolo umezeală în mod constant.
  • Acoperișul. În cazul în care vizionați o casă, verificați dacă acoperișul este izolat. Mai ales în casele în care podul e folosit ca dormitor, e bine ca acoperițul să fie izolat.
  • Vecinii. Interesați-vă, în momentul vizionării, cine sunt vecinii. Ideal ar fi să puteți vizita zona în care se află locuința în 2-3 zile ale săptămânii (dintre care măcar una în weekend), pentru a vedea cum sunt vecinii, nu vă bazați doar pe ce spune agentul/propietarul.
  • Numărul de candidați. Întrebați agentul/proprietarul câți candidați s-au înscris pentru locuința respectivă. Există șansa ca nu toți să facă o ofertă, dar e bine să vă cunoașteți concurența.
     6. Oferta

Ați găsit locuința ideală și vreți să faceți o ofertă. În Olanda oferta se face întotdeauna în secret, de obicei pe site-ul move.nl, unde e nevoie să vă faceți un cont. Dacă ați apelat la seviciile unui agent imobiliar, poate trimite el oferta agentului care se ocupă de vânzare. Rețineți că tot ceea ce oferiți peste prețul de vânzare va trebui să scoateți din propriul buzunar. Există și situații în care care prețul de vânzare al locuinței este în mod intenționat mai mic decât valoarea reală a casei tocmai pentru a lăsa loc supralicitării. Un agent cu experiență vă poate spune care e valoarea reală și în funcție de ea, puteți face o ofertă. Desigur, nu va ști nici el 100% la ce valoare va fi evaluată locuința ulterior (în momentul semnării contractului). Au existat situații în care valoarea casei era mult mai sus decât se așteptau cumpărătorii, dar și viceversa poate apărea. Oferiți doar cît vă puteți permite, nu vă întindeți mai mult decât vă este plapuma pentru a nu regreta mai târziu. 

Indiferent ce oferte auziți că fac alții (agentul nu vă va spune suma exactă, ci doar aproximativ cu cât s-a dat casa), nu vă descurajați. Considerați că nu a fost pentru voi locuința respectivă și mergeți mai departe. Cu cât veți viziona mai multe locuințe, cu atât veți căpăta mai multă experiență. În cazul nostru, oferta pe care noi am făcut-o inițial  nu a fost printre primele și am și cerut permisiunea să se uite un expert în construcții la fundația casei, ceea ce ne-a făcut să coborâm în clasament. Însă la două săptămâni după aceea, am aflat că cei a căror ofertă a fost acceptată inițial au renunțat în ultimul moment. Ceilalți aflați pe listă înaintea noastră fie își găsiseră deja casă, fie renunțaseră și așa au ajuns la noi. Inițial au întrebat dacă putem să oferim mai mult, pentru că altfel pun casa iar la vânzare, însă grație talentului de negociator al agentului nostru și muncii de convingere a agentului cumpărătorului (ar fi însemnat alte câteva săptâmâni de vizionări și negocieri), au acceptat oferta noastră.

     7. O nouă programare la consultantul ipotecar

Vi s-a acceptat oferta pe care ați făcut-o și trebuie să obțineți împrumutul. Faceți o nouă programare la consultantul ipotecar, cu care veți semna un contract și care vă va solicita o serie de documente în vederea aprobării creditului ipotecar. Rețineți că în momentul cumpărării unei locuințe, trebuie să încheiați și o asigurare obligatorie pentru locuință (opstalverzekering). Asigurarea bunurilor din interiorul locuinței nu este obligatorie, dar dezirabilă. 

     8. Semnarea contractului de cumpărare

 Semnarea contractului se poate face și digital. Din momentul în care toate părțile au semnat, aveți trei zile la dispoziție să vă răzgândiți. Dacă alegeți totuși să nu cumpărați locuința respectivă, deși cele trei zile au trecut, va trebui să plătiți vânzătorului 10% din valoarea casei (waarborgsom).

     9. Citirea și semnarea documentelor

Dacă nu stăpâniți bine limba olandeză, e posibil să fie nevoie să apelați la un traducător pentru a putea înțelege conținutul documentelor pe care le semnați. Limbajul nu e tocmai accesibil, dat fiind că e vorba de contracte, prin urmare puteți întâmpina dificultăți în a înțeleg anumiți termeni. În plus, aveți nevoie de timp pentru a parcurge toți acești pași, țineți cont de acest aspect. Veți primi documente atât de la agentul imobiliar care se ocupă de vânzarea casei, cât și de la consultantul ipotecar și de la notar. Notarul vă va solicita să semnați câteva declarații legate de proveniența banilor pe care îi aveți pentru cheltuielile de achiziționare: cât impozit veți plăti (0 dacă aveți mai puțin de 35 de ani, 2% dacă ați depășit acest prag, 8% dacă cumpărați locuința cu scopul de a o închiria sau ca spațiu pentru propria afacere). Mai e nevoie să dovediți că puteți plăti acea garanție de 10% în cazul în care vă răzgândiți. Dacă nu dispuneți de acei bani, puteți oferi o garanție bancară (costă 10% din valoarea garanției, de exemplu 250 de euro dacă valoarea locuinței este de 250000), garanție de care se poate ocupa consultantul ipotecar.

     10. Taxe recuperabile

O parte (aproximativ o treime) din taxele pe care le plătiți la achiziționarea unei case pot fi recuperare ulterior de la Administrația Financiară. Acestea sunt: costurile notariale, costurile de evaluare a locuinței, costurile pentru obținerea unei garanții a ipotecii (Nationale Hypotheek Garantie se solicită deoarece, în eventualitatea imposibilității de plată a cumpărătorului – spre exemplu în cazul pierderii locului de muncă, NHG preia datoria pe care acesta o mai are de plătit), onorariul consultantului ipotecar. De asemenea, vi se restituie 1/3 din dobânda pe care o plătiți lunar pentru crediul ipotecar.  

     11. Primirea cheilor

Ziua în care vă prezentați la notar pentru semnarea actului de primire a locuinței este ziua în care veți primi cheile (transport datum). În aceeași zi, cu aproximativ o oră înainte, se mai face o inspecție a locuinței.

Tot acest proces poate dura între 2 luni și un an. Chiar dacă găsiți o casă imediat ce ați început căutarea, mai durează minim 8 săptămâni până veți obține cheile. Așa cum spuneam, înarmați-vă cu multă răbdare, procesul poate fi anevoios și frustrant, dar la final veți considera că a meritat. Agenta noastră mi-a spus la început următorul lucru: “răbdarea este până la urmă răsplătită”. Cuvintele ei mi-au mers la inimă!

Autor: Magda Mincu 

Care este reacția ta?
9Cool0Upset1Love0Lol

8 Comentarii

  • Victoria Schreuder
    Postat 10 aprilie 2022 17:37 0Îi place

    Fantastica si detaliata explicatia. Am trecut prin toate cele numite in text inclusief cortizol, adrenalina si serotonina. Am vindut intii casa din Delft ca sa aflu pretul final. Apoi a inceput lupta care a durat 4 luni. Am reusit sa cumpar casa in Haarlem cu spatiu mai mic decit in Delft, si care este mai scumpa ( depinde si de zona). La sfirsitul acestei luni voi primi cheia dupa care trebuie s-o renovez. Ceea ce inseamna alte chetuieli . Insa voi face in prima instanta doar renovari urgente. E nevoie de rabdare, incredere, multa lupta, curaj si multi bani, alaturi de stres mai ales daca mai e nevoie si de ajutor bancar( mai mult si mai putin). Deci exista si riscul , dupa ce ai semnat /cumparat, ca sa nu primesti ajutorul de la banca. Daca primesti dovada de la banca ca nu esti acceptat, nu vei fi penalizat cu suma de 10% ( waarborg) care ar trebui sa platesti la vinzator. Pierzi casa, si lupti in continuare ca alta sansa nu este. Ai nevoie de acoperis. Sa nu uit: contracte la energie, apa, TV internet , instante, asigurari, primarie, etc etc trebuiesc din timp inchise. Doctor de familie contactat in noul oras. Doamne ajuta.

  • Gina
    Postat 27 aprilie 2022 22:37 0Îi place

    Pentru inchirierea unui apartament, de catre 2 – 3 studenti, intr-un oras universitar in Olanda, aveti ceva tips & tricks ? Multumesc!

  • Alina
    Postat 19 martie 2023 08:29 0Îi place

    Care e situația cu casa pe teren arendat ce se întâmplă cind se termina contractul?

    • Dana Marin
      Postat 21 martie 2023 10:15 0Îi place

      Se poate extinde contractul de arendă sau, în unele cazuri, se oferă posibilitatea cumpărării.

  • Elena
    Postat 4 iulie 2023 19:00 0Îi place

    Salutare tuturor, întrebarea mea este după cine se scrie casa când o cumperi? De exemplu participa doua persoane la cumpărarea acestei case, (un cuplu) ambii iau credit din bancă, deci casa va fi scrisă după ambii?

    • Dana Marin
      Postat 5 iulie 2023 18:19 0Îi place

      Daca sunt doua persoane care iau credit impreuna, casa va fi inscrisa pe numele ambilor.

  • Anghel
    Postat 8 august 2023 01:11 0Îi place

    Vreau sa cumpăr o casa prin banca

Adăugați un comentariu

sus
ro_RO