Een huis kopen in Nederland: droom die uitkomt of mission impossible?

Door de lage rente op bankleningen willen steeds meer mensen de afgelopen jaren een huis kopen. Helaas hebben de grote vraag en het steeds beperktere aanbod ervoor gezorgd dat overbieden de norm is geworden in de afgelopen jaren, waarbij in grote steden de prijzen meer dan €50.000 boven de aankoopprijs liggen. 

Dat gezegd hebbende, is het de moeite waard om je in 2022 op de vastgoedmarkt te wagen? Als iemand die zich er in het laatste kwartaal van 2021 aan waagde en erin slaagde om dat doel in ongeveer zes maanden te bereiken, kan ik ja zeggen. Maar het vergt doorzettingsvermogen en veel geduld. Ik moet erbij vermelden dat dit artikel gaat over het kopen van een bestaand huis waar iemand al minstens een jaar in woont. Als je een nieuw huis wilt kopen (al gebouwd of in aanbouw), kan het anders zijn.

Dit zijn de stappen die je moet nemen als je een huis koopt:

     1. Zoekenhet bedrag om de kosten voor de aankoop van de accommodatie te dekken

Zelfs als je ervoor kiest om een hypotheek te krijgen, heb je een bedrag nodig om de kosten te dekken van het notariële papierwerk, de 2% belasting op de waarde van het huis (als je jonger bent dan 35, betaal je deze belasting niet), de kosten van de financieel adviseur, de taxateur en de makelaar (als je er een hebt gebruikt) en mogelijk het rapport van een bouwkundig expert (bouwkunde rapport) als je er een hebt aangevraagd. Dit alles bij elkaar is ongeveer €10 000 tot €15 000 voor een huis dat tot €270 000 kost. Dit geld kan niet zomaar van iedereen komen, want het gaat naar schulden die je op een bepaald moment moet terugbetalen, wat invloed heeft op de hoeveelheid krediet die je kunt krijgen. Het kan geld zijn dat je hebt gespaard (je moet dit bewijzen met een bankafschrift van de afgelopen 3-6 maanden), het kan geld zijn van de verkoop van een huis, geld van je eigen bedrijf, geld van een banklening (je hebt een kopie van dat contract nodig), geld dat je van je ouders hebt gekregen (je hebt een verklaring van je ouders nodig), geld van een erfenis (je hebt een bewijs nodig), geld dat je hebt gewonnen in een wedstrijd/race/loterij, enz.

Ik wil graag een verduidelijking geven met betrekking tot het geld dat als schenking van ouders wordt ontvangen. In Nederland kunnen ouders hun kinderen tot 106671 euro schenken voor de aankoop van een huis (niet noodzakelijk in één jaar, het kan over meerdere jaren worden gespreid zolang de drempel van 106671 niet wordt overschreden), op voorwaarde dat de kinderen tussen 18 en 40 jaar oud zijn. Over dit bedrag hoef je geen belasting te betalen. Als je ouder bent dan 40, kun je slechts € 5677 belastingvrij ontvangen. Als je ouders je meer willen geven, kan dat, maar dan moet je 10% belasting betalen over het bedrag (exclusief de 5677). Niet meteen, maar wanneer je je jaarlijkse belastingaangifte indient bij het ministerie van Financiën.

Deze stap is heel belangrijk, want als je een hypotheek aanvraagt, wordt er gevraagd om een bankafschrift van de afgelopen 6 maanden, je kunt niet zomaar zeggen dat je dat geld hebt, je moet het bewijzen. De persoon die je het geld aanbiedt, zal een verklaring moeten afleggen dat hij of zij je dat geld als gift geeft.

     2. Een hypotheekadviseur vinden

Op dit moment kun je in Nederland geen huis kopen zonder hypotheekadviseur. De kosten variëren van €1500 tot €3000. Er wordt een eerste afspraak gemaakt om, afhankelijk van je inkomen, te kijken hoeveel je kunt lenen. Dit eerste bezoek is gratis. Als je tijdens de eerste afspraak van gedachten verandert, hoef je niets te betalen.

     3. Een makelaar inhuren

Deze stap is optioneel, maar naar mijn mening zeer aan te raden. De ervaring van een makelaar is van onschatbare waarde, zelfs als er veel waardevolle informatie op internet te vinden is. En het blijkt des te waardevoller te zijn als het aankomt op onderhandelen en de veelheid aan documenten die moeten worden gelezen en ondertekend op het moment van aankoop, aangezien ze niet allemaal in toegankelijke taal zijn opgesteld. Er zijn ook makelaars die alleen gespecialiseerd zijn in kopen (aankoopmakelaars) en het zou goed zijn om zo'n makelaar te vinden, maar de meesten doen bij wijze van spreken alles, met andere woorden ze hebben ervaring met zowel kopen als verkopen, maar ook als taxateur.

     4. Een thuis vinden

Bereid je vanaf deze stap voor op een mix van serotonine, cortisol en adrenaline, want wat volgt lijkt meer op een ritje op de Baron, de meest gewilde attractie in het bekende Nederlandse pretpark de Efteling. Laat het niet allemaal aan de makelaar over, maar ga zelf actief op zoek. De populairste Nederlandse huizensites zijn funda.nl, huislijn.nl, pararius.nl en jaap.nl. Ik raad je aan om ze meerdere keren per dag te bezoeken, want als je niet binnen de eerste paar uur reageert, is de kans groot dat je niet wordt teruggebeld om een bezichtiging in te plannen. Huizen worden het vaakst toegevoegd aan bovenstaande sites in de vroege ochtenduren (9.00-11.00) of late middaguren (16.00-17.00). Er zijn ook huiseigenaren die ervoor kiezen om hun huis zonder makelaar te verkopen en de advertentie op Marktplaats of Facebook plaatsen, hoewel de kans groot is dat je op die manier ook huizen vindt. Wat ons nog een voordeel opleverde, was dat we ons inschreven op de websites van verschillende makelaars in het gebied waar we ons op richtten. Het is gratis en het voordeel is dat sommige makelaars (niet alle) abonnees het aanbod sturen van huizen die binnenkort te koop staan, de dag voordat ze op de genoemde sites worden geplaatst. Omdat de vraag momenteel erg hoog is en het aanbod laag, maken de meeste makelaars 10, maximaal 15 afspraken voor bezichtigingen, de rest krijgt nooit de kans om het huis te bekijken, dus dit detail kan het verschil maken. Plus, als je eerst belt, heb je de kans om het tijdslot te kiezen dat voor jou werkt.

     

5. Het huis bekijken

Er zijn veel details die veel huizenjagers over het hoofd zien en later over het hoofd zien. Waar moet je op letten bij het bekijken?

• bouwjaar. Huizen gebouwd tussen 1920 en 1945 zijn, tegen de verwachting in, gebouwd van zeer goede materialen, maar zijn slecht geïsoleerd en het kan duur zijn om elektrische bedrading, waterleidingen (die lood kunnen bevatten, wat zeer schadelijk is voor de gezondheid) en riolering te vervangen. Veel van deze huizen hebben geen dubbele beglazing, controleer dit altijd. Huizen die tussen 1945 en 1970 zijn gebouwd, zijn van slechtere kwaliteit dan huizen die voor de oorlog zijn gebouwd.  Tussen 1965 en 1981 werden geprefabriceerde betonnen platen gebruikt voor de fundering van huizen, waaraan calciumchloride werd toegevoegd om het beton snel te laten drogen. Het nadeel is dat het beton na verloop van tijd kan verslechteren en de fundering van het huis kan beschadigen. Controleer dus of het huis in kwestie een Kwaaitaal of Manta grondvloer heeft. En zelfs als het zo'n fundering heeft, is dat niet per se een slechte zaak. Als er op het moment van aankoop, dus meer dan 50 jaar nadat het huis is gebouwd, geen schade is gevonden - hier heb je de mening nodig van een bouwkundige (bouwkunde-expert) - is de kans klein dat dit in de komende 10-15 jaar gebeurt. In huizen die gebouwd zijn in de bovengenoemde periode is het mogelijk dat er asbest aanwezig is, controleer dit, hoewel makelaars verplicht zijn om dit aan te geven op het moment van bezichtiging. In  Tussen 1980 en 1990 werden woningen bijna uitsluitend op bestelling gebouwd, met speciale aandacht voor isolatie. Er is een kans dat er in deze woningen ook asbest is gebruikt, vraag de makelaar/eigenaar hiernaar bij de bezichtiging. Woningen die na 1990 zijn gebouwd, zijn van zeer goede kwaliteit en de onderhoudskosten zijn laag. Je vindt op dit moment alleen niet veel van deze huizen op de markt. 
• De energieklasse van het huis (energielabel). In de huidige tijd is energieverbruik een zeer belangrijke kwestie, dus controleer de energieklasse van je huis. A en B verdienen de voorkeur, C en D zijn nog redelijk, E, F en G moeten worden vermeden.
• Ramen. Controleer altijd of je huis dubbele beglazing heeft en wat voor soort schrijnwerk het heeft (houten schrijnwerk vereist meer rigoureus onderhoud). Houd ook de muren in de buurt van de ramen in de gaten voor schimmel en vocht.
• Grond. Als je voor een huis kiest, zoek dan uit of de grond waarop het huis staat volledig eigendom is van de verkoper. Er zijn huizen waar een deel van de grond eigendom is van de gemeente of gedeeld wordt met een buur.
• Elektrische installatie. Vooral in oudere huizen is dit een belangrijk detail. Het vervangen van de bedrading kan behoorlijk duur zijn, dus verwaarloos dit aspect niet.
• De kruipruimte onder het huis (kruipruimte). Naast de voordeur is er een ruimte waar je misschien wilt kijken bij een bezichtiging (als je ervoor kiest om een huis te kopen en geen appartement). Vooral in gebieden in de buurt van water bestaat het risico dat het daar constant vochtig is.
• Dak. Als je een huis bekijkt, controleer dan of het dak geïsoleerd is. Vooral in huizen waar de zolder als slaapkamer wordt gebruikt, is het goed om het dak geïsoleerd te hebben.
• Buren. Zoek tijdens het kijken uit wie de buren zijn. Idealiter zou je in staat moeten zijn om het gebied waar de woning zich bevindt op 2-3 dagen in de week te bezoeken (waarvan ten minste één in het weekend) om te zien hoe de buren zijn, vertrouw niet alleen op wat de makelaar/verhuurder zegt.
• Aantal kandidaten. Vraag de makelaar/eigenaar hoeveel kandidaten zich hebben aangemeld voor de woning. De kans is groot dat niet iedereen een bod zal uitbrengen, maar het is goed om je concurrentie te kennen.

     6. Bieden

Je hebt je ideale huis gevonden en wilt een bod uitbrengen. In Nederland worden biedingen altijd in het geheim gedaan, meestal op de website move.nl, waar je een account moet aanmaken. Als je gebruik hebt gemaakt van de diensten van een makelaar, kunnen zij het bod doorsturen naar de makelaar die de verkoop afhandelt. Houd er rekening mee dat alles wat je boven de verkoopprijs biedt, je uit eigen zak moet betalen. Er zijn ook situaties waarin de verkoopprijs van het huis opzettelijk lager is dan de werkelijke waarde van het huis, juist om ruimte te laten voor overbieden. Een ervaren makelaar kan je vertellen wat de werkelijke waarde is en op basis daarvan kun je een bod doen. Natuurlijk weet hij niet wat de waarde van het huis later zal zijn (wanneer het contract wordt ondertekend). Er zijn situaties geweest waarbij de waarde van het huis veel hoger was dan de kopers verwachtten, maar andersom kan ook voorkomen. Bied alleen wat je je kunt veroorloven, ga niet te ver, zodat je er later geen spijt van krijgt. 

Ongeacht het bod dat je anderen hoort doen (de makelaar zal je niet het exacte bedrag vertellen, alleen ongeveer hoeveel het huis kost), laat je niet ontmoedigen. Bedenk dat het huis niets voor jou was en ga verder. Hoe meer huizen je bekijkt, hoe meer ervaring je opdoet. In ons geval was het bod dat we aanvankelijk deden  was niet een van de eersten en we vroegen zelfs toestemming aan een bouwkundige om naar de fundering van het huis te kijken, waardoor we lager op de ranglijst kwamen te staan. Maar twee weken later kwamen we erachter dat de mensen wiens bod in eerste instantie was geaccepteerd op het laatste moment afhaakten. De anderen op de lijst voor ons hadden al een huis gevonden of waren afgehaakt en zo kwamen ze bij ons terecht. In eerste instantie vroegen ze of we meer konden bieden omdat ze anders het huis weer op de markt zouden zetten, maar dankzij de onderhandelingsvaardigheden van onze makelaar en het overtuigende werk van de kopersagent (het zou nog een paar weken van bezichtigingen en onderhandelingen hebben betekend), accepteerden ze ons bod.

     7. Een nieuwe afspraak met de hypotheekadviseur

Het aanbod dat je hebt gedaan is geaccepteerd en je moet de lening krijgen. Maak een nieuwe afspraak met je hypotheekadviseur, met wie je een contract tekent en die je om een aantal documenten zal vragen om de hypotheek goed te keuren. Let op: als je een huis koopt, moet je ook een verplichte opstalverzekering afsluiten. Verzekering van de inboedel is niet verplicht, maar wel wenselijk. 

     8. Het koopcontract ondertekenen

 Het contract kan ook digitaal worden ondertekend. Zodra alle partijen hebben getekend, heb je drie dagen de tijd om van gedachten te veranderen. Als je er dan nog steeds voor kiest om het huis niet te kopen, ook al zijn de drie dagen voorbij, moet je de verkoper 10% van de waarde van het huis betalen (waarborgsom).

     9. Documenten lezen en ondertekenen

Als je niet vloeiend Nederlands spreekt, heb je misschien een vertaler nodig om de inhoud van de documenten die je ondertekent te begrijpen. De taal is niet erg toegankelijk, omdat het om contracten gaat, dus het kan moeilijk zijn om bepaalde termen te begrijpen. Daarnaast heb je tijd nodig om al deze stappen te doorlopen, dus houd hier rekening mee. Je ontvangt documenten van zowel de makelaar die de verkoop van het huis regelt als van de hypotheekadviseur en notaris. De notaris zal je vragen een paar verklaringen te ondertekenen over waar het geld dat je hebt voor de aankoopkosten vandaan komt: hoeveel belasting je gaat betalen (0 als je jonger bent dan 35, 2% als je ouder bent dan 35, 8% als je het huis koopt om het te verhuren of als ruimte voor je eigen bedrijf). Je moet nog steeds bewijzen dat je die 10% aanbetaling kunt betalen als je van gedachten verandert. Als je dat geld niet hebt, kun je een bankgarantie aanbieden (dit kost 10% van de waarde van de garantie, bijvoorbeeld €250 als de waarde van het huis 2500000 is), waar de hypotheekadviseur voor kan zorgen.

     10. Terugvorderbare belastingen

Een deel (ongeveer een derde) van de belasting die je betaalt als je een huis koopt, kun je later terugvragen van de Belastingdienst. Dit zijn: notariskosten, kosten voor het taxeren van de woning, kosten voor het verkrijgen van een hypotheekgarantie (Nationale Hypotheek Garantie is nodig omdat NHG bij betalingsonmacht van de koper - bijvoorbeeld bij verlies van werk - de schuld overneemt die de koper nog moet betalen), de kosten van de hypotheekadviseur. Je krijgt ook 1/3 van de rente terug die je maandelijks betaalt over je hypotheeklening.  

     11. Ontvangst van sleutels

De dag waarop je naar de notaris gaat om de akte voor het huis te tekenen, is de dag waarop je de sleutels ontvangt (transportdatum). Op dezelfde dag, ongeveer een uur van tevoren, wordt er nog een huisinspectie uitgevoerd.

Het hele proces kan 2 maanden tot een jaar duren. Zelfs als je een huis vindt zodra je begint te zoeken, duurt het minstens 8 weken voordat je de sleutels krijgt. Zoals ik al zei, wapent u zich met veel geduld, het proces kan vervelend en frustrerend zijn, maar uiteindelijk zult u merken dat het de moeite waard is. Onze makelaar vertelde me in het begin het volgende: "geduld wordt uiteindelijk beloond". Haar woorden klonken echt in mijn oren!

Auteur: Magda Mincu